במידה וקיבלתם היתר לשימוש חורג בנכס, קיבלתם הקלה בבנייה או שהתב"ע של הבניין שלכם עברה שינוי, המועצה תחייב אתכם בהיטל השבחה. איך חוסכים אותו? היכנסו וקראו.
היטל השבחה – על רגל אחת
היטל השבחה הינו מעין מס שמטילה הרשות המקומית על אדם בגין עליית ערך של הנכס שלו בשל פעולה תכנונית בשיעור של 50%.
ככלל, בעלי נכס ייחובו בתשלום היטל השבחה במידה והנכס עומד באחד מבין 3 תרחישים:
- אושרה עבור השטח תוכנית בניין עיר חדשה – לדוגמה, אושרה הרחבת בנייה משמעותית.
- בעל הנכס קיבל היתר הקלה בבניה – לדוגמה, הקלה לבניה בקווי הבנין שנקבעו בתכנית.
- הנכס קיבל אישור שימוש חורג – לדוגמה, שימוש למסחר (חנות) במבנה ביעוד לתעשייה.
האופן בו מחושב המס
כאמור, שווי המס הוא 50% משווי ההשבחה שנוצרה. לשם המחשה, במידה עבור דירת קרקע בבניין מגורים ניתנה אפשרות להרחבה של 40 מ"ר נוספים, וההשבחה (עליית ערך) נאמדת ב – 300 אלף שקלים, היטל ההשבחה יעמוד על 150 אלף שקלים.
את שווי ההשבחה קובע שמאי מקרקעין. לאחר ביצוע בחינת הנכס עצמו, סביבתו של הנכס וביצוע בדיקה משפטית ביחס אליו, ייקבע השמאי את שיעור ההשבחה של החלקה או המבנה.
שמאות מקרקעין – מדע, אבל לא מדויק
לאור העובדה שכל נכס שונה ממשנהו, שכן אין דירה שוות ערך במדויק לשנייה, שמאות ניתנת לפרשנות. על אף שמדובר על מדדים די אובייקטיבים, לא פעם ייתכנו פערים בין שמאים.
עובדה זו, לצד העובדה שאינטרס העירייה לא חופף לאינטרס שלכם, עליכם לדאוג לאינטרסים שלכם. משכך, במקרים בהם עליכם לשלם היטל השבחה – מומלץ לבדוק את שווי ההשבחה באמצעות שמאי מקרקעין מטעמכם.
אופן הפעולה – פנייה לשמאי לבדיקת הפחתת היטל השבחה
ככלל, פנייה לשמאי הינה הפעולה המומלצת ביותר בעת חובת תשלום של היטל השבחה. הסיבה לכך היא שבעזרת ביצוע בחינה מקיפה, יוכל השמאי לבחון האם השומה שניתנה מטעם העירייה תקינה או לא.
אם נמשיך עם הדוגמה מהפסקה הקודמת, נקבע שההרחבה של 40 המ"ר משביחה את הנכס בכ- 300 אלף שקלים, ולכן גוררת היטל השבחה של 150 אלף שקלים. במידה ובדיקת שמאי מטעמכם ימצא טעות בשומת הועדה וכי שווי ההשבחה הינו 200 אלף שקלים בלבד, תוכלו לחסוך עד 50 אלף שקלים בתשלום ההיטל. לא חבל?
איך מפחיתים את שיעור התשלום?
אז לאחר שהסברנו אודות חשיבות הפעולה, בואו נסביר מעט על אופן הביצוע שלה. ראשית בחינת השומה שניתנה על ידי העירייה תתמקד בשלושת גישות הבחינה, הן גישת היוון ההכנסות, גישת העלות והשיטה המוכרת ביותר – גישת ההשוואה.
מעבר לכך, תיבחן השומה שנקבעה בהתאם לשלוש הרמות של הבדיקה, הן טיב הנכס הפיזי, הדירה על רקע סביבת הנכס וכן ביצוע בדיקות מקיפות לשם הפחתת היטל השבחה.
למה דווקא אנחנו?
אם כן, לאחר שעמדנו על כלל הנקודות הרלוונטיות להפחתת היטל השבחה, הגיע הזמן להציג את עצמנו. יאיר אלה בע"מ הינה חברת מקבוצת אלה הדור השלישי, ועוסקת בעיקרה בשמאות מקרקעין בירושלים וייעוץ נדל"ן.
מייסד החברה, יאיר אלה, בעל תואר במשפטים וכלכלה ושמאי מקרקעין מוסמך מוביל את החברה כיום, אשר עוסקת במגוון תחומים לצד עיסוקה בהיטל השבחה, דוגמת מתן שומות לבית המשפט.
מעוניינים לבחון את מצבכם ביחס להפחתת היטל השבחה? פנו אלינו ונראה איך אנחנו יכולים לסייע.